Nekustamā īpašuma iegāde: kā izvairīties no slēptiem riskiem?
Ikvienam, kurš kaut reizi ir saskāries ar nekustamā īpašuma pārdošanu vai pirkšanu, ir skaidrs, ka šis process būtiski atšķiras no ikdienas pirkumiem, pat ja tie ir tik nozīmīgi kā automašīnas iegāde. Darījumi ar nekustamo īpašumu ir saistīti ar augstiem riskiem un ir komplicēti, prasa rūpīgu uzmanību, padziļinātas zināšanas un praktisku pieredzi. Tāpēc, lai no iegādātā īpašuma gūtu maksimālu labumu un izvairītos no iespējamām problēmām nākotnē, ir nepieciešams ieguldīt laiku un līdzekļus. Ņemot vērā, ka lielākajai daļai cilvēku šādi darījumi ir vienreizēji dzīvē, tiem jāpieiet ar īpašu rūpību un apdomu.
Viens no pirmajiem un būtiskākajiem soļiem nekustamā īpašuma iegādes procesā ir tā visaptveroša pārbaude, ko nereti dēvē par due diligence. Šī pārbaude ietver virkni aspektu – juridisko, finanšu, nodokļu, tehnisko, arhitektonisko, vides aizsardzības un citu potenciāli nozīmīgu jomu izvērtēšanu. Pārbaudes galvenais mērķis ir pārliecināties, ka izvēlētais nekustamais īpašums atbilst visiem attiecīgajiem kritērijiem un tam nav nekādu būtisku trūkumu vai juridisku sarežģījumu.
Latvijas Civillikums, piemēram, tā 1612. pants, nosaka pārdevēja atbildību par nekustamā īpašuma zināmiem vai slēptiem trūkumiem. Tomēr jāņem vērā arī 1613. pants, kas ierobežo pārdevēja atbildību attiecībā uz nenozīmīgiem trūkumiem vai tādiem, kas pircējam bija zināmi vai būtu bijuši zināmi, ja viņš būtu veicis rūpīgu īpašuma pārbaudi.
Nekustamā īpašuma pārbaudes gaitā īpaša uzmanība jāpievērš zemesgrāmatā reģistrētajiem ierakstiem, piemēram, servitūtiem, maksātnespējas atzīmēm, aizliegumiem un ķīlas tiesībām. Šie ieraksti var būtiski ietekmēt īpašuma izmantošanas iespējas. Svarīgi atcerēties, ka pārdevējam nav tieša pienākuma informēt pircēju par šiem publiski pieejamajiem ierakstiem, jo pircējs pats var un viņam būtu jāiegūst šī informācija no atklātajiem reģistriem.
Gadījumos, kad pirkuma līgumā ir paredzēta iespēja veikt īpašuma pārbaudi vai apskati, pircējam ir tiesības šo iespēju izmantot, lai pārliecinātos, vai īpašums atbilst viņa prasībām. Turklāt pircējam ir tiesības pieprasīt no pārdevēja apliecinājumus un garantijas par īpašuma faktisko un juridisko stāvokli. Pārdevējs var tikt saukts pie atbildības par šo apliecinājumu un garantiju pārkāpumiem.
Lai gan pārdevēja sniegtie apliecinājumi un garantijas parasti tiek fiksēti pirkuma līgumā, ir ļoti ieteicams veikt neatkarīgu nekustamā īpašuma pārbaudi vēl pirms līguma noslēgšanas. Ja pārbaudes rezultāti atklāj būtiskus trūkumus vai riskus, pircējam ir iespēja atteikties no pirkuma vai veikt nepieciešamās korekcijas līguma noteikumos.
Noslēgumā jāuzsver, ka nekustamā īpašuma pārbaudes apjoms un dziļums ir atkarīgs no konkrētā īpašuma veida (zemes gabals, ēka vai zemes gabals ar ēku) un tā paredzētā lietošanas mērķa (piemēram, zemes lietošanas mērķa maiņa, jaunas ēkas būvniecība u.c.). Rūpīga un savlaicīga pārbaude ir labākais veids, kā pasargāt savas investīcijas un izvairīties no nepatīkamām pārsteigumiem nākotnē.